Обязанность застройщика по площади объекта долевого строительства

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Обязанность застройщика по площади объекта долевого строительства

Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РФ.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

Судебная практика

М. обратилась в суд с иском к обществу о взыскании неустойки и отмене акта приема-передачи квартиры.

В обоснование заявленных требований М. указала, что 12 сентября 2012 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в четвертом квартале 2012 г. окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру, а истец обязался уплатить ответчику определенную денежную сумму. Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме.

Многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию 27 июня 2013 г., в то время как квартира должна была быть передана истцу по условиям договора не позднее 1 марта 2013 г.

Извещение о завершении строительства с предложением произвести осмотр квартиры и принять ее поступило от ответчика 17 августа 2013 г.

17 августа 2013 г. истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства (техническое отверстие в потолке, отсутствие горячей воды и др.). Указанным актом установлен срок устранения недостатков — до 10 сентября 2013 г. Кроме того, ответчик сообщил истцу об увеличении площади квартиры на 0,6 кв.м и о необходимости в связи с этим произвести доплату обществу.

Между тем в сентябре 2013 г. филиалом федерального бюро технической инвентаризации произведены обмеры, которые показали, что площадь квартиры не превышает площадь, указанную в договоре долевого участия в строительстве, в связи с чем требования ответчика являлись неправомерными. 15 января 2014 г. ответчик направил истцу односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, в котором указана общая площадь квартиры, превышающая фактическую площадь квартиры, с чем истец не согласилась.

С учетом изложенного М. просила взыскать с ответчика неустойку, рассчитав ее за период с 1 марта по 2 октября 2013 г., а также признать недействительным односторонний акт о передаче ей квартиры площадью 91,3 кв.м, исходя из которого следует ее обязанность произвести доплату.

Общество предъявило встречный иск к М. о взыскании задолженности в размере доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства на 0,6 кв.м, ссылаясь на то, что такое увеличение подтверждается техническим паспортом, выданным БТИ 24 апреля 2013 г.

Решением суда исковые требования М. удовлетворены частично, с общества взысканы неустойка, расходы на оказание юридической помощи, штраф за нарушение прав потребителя, расходы на оплату экспертизы. Отменен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15 января 2014 г. В удовлетворении встречного иска общества к М. отказано. С общества взыскана государственная пошлина.

Апелляционным определением решение суда отменено в части взыскания в пользу М. неустойки и штрафа за нарушение прав потребителя, а также в части отмены одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и штрафа. Также постановлено абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции: “Признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 15 января 2014 года недействительным в части указания площади переданной квартиры”. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее (Определение № 4-КГ16-37).

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 названного выше Закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

По смыслу приведенной нормы Закона согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Как установлено судом, по условиям договора долевого участия в строительстве от 12 октября 2012 г., заключенного М. и обществом, завершение строительства многоквартирного дома планировалось в четвертом квартале 2012 г., а объект долевого строительства подлежал передаче истцу не позднее 1 марта 2013 г.

Поскольку к 1 марта 2013 г. объект долевого строительства не был передан истцу, то с указанной даты подлежала начислению и выплате неустойка.

Уведомление истца о нарушении срока строительства с предложением изменить договор произведено ответчиком с нарушением установленного законом срока - уже после нарушения сроков окончания строительства.

Дополнительное соглашение, которым изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено М. и обществом 1 июня 2013     г., т.е. после истечения предусмотренного до-

говором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении общества от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате М. неустойки.

При таких обстоятельствах основания для освобождения общества от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.

В соответствии с п. 4 ст. 12 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 1 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 231, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Между тем вопрос о том, имело ли место неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта, не был поставлен на обсуждение судом апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что предложение осмотреть и принять квартиру поступило истцу от ответчика 17 августа 2013 г. В этот же день объект долевого строительства был осмотрен истцом, о чем был составлен акт осмотра, содержащий указания на недостатки квартиры, в частности на наличие технического отверстия в потолке, на отсутствие горячей воды и счетчиков на воду и т.д.

Сведения об устранении ответчиком указанных недостатков, а также о том, что после такого устранения ответчик предложил истцу принять приведенный в надлежащее состояние объект долевого участия в строительстве, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, принятие квартиры застройщиком неправомерно было обусловлено подписанием акта, в котором указана площадь квартиры, превышающая фактическую, а также уплатой денежной суммы за не существующее в действительности превышение проектной площади.

Факт завышения ответчиком площади квартиры в одностороннем акте судом апелляционной инстанции установлен.

Оценивая поведение истца как недобросовестное, суд апелляционной инстанции не учел, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.

Кроме того, апелляционное определение содержит противоречивые выводы. Так, в резолютивной части определения содержится указание об отмене решения суда в части, в том числе в части отмены одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Далее говорится о принятии нового решения в этой части - об отказе в иске, затем - об изложении абз. 3 резолютивной части решения - об отмене одностороннего акта приема-передачи - в иной редакции, т.е. фактически об изменении решения в той части, в которой постановлено его отменить.