Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный
участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласие собственников на реконструкцию помещения
На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера
общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на
котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений
многоквартирного дома.
Судебная практика
А. обратилась в суд с иском к В. и местной администрации
о признании постановления администрации и разрешения на строительство
недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в
состояние, предшествующее началу выполнения работ.
В обоснование заявленных требований А. ссылалась на то,
что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме.
Ответчик В. перевел принадлежащую ему на праве собственности квартиру,
расположенную в том же многоквартирном доме, что и квартира истца, в нежилое
помещение. Местная администрация (ответчик) выдала В. разрешение на
реконструкцию указанного нежилого помещения со строительством пристройки под
парикмахерскую. Истцом согласия на проведение такой реконструкции и
строительство пристройки не давалось.
Судом установлено, что 26 ноября 2003 г . спорный земельный
участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый
учет.
27 октября 2009 г . в ЕГРП зарегистрировано право
собственности В. на квартиру, расположенную в указанном доме.
Постановлением местной администрации от 1 июня 2010 г . ответчику
предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (пристроенные
к жилым многоквартирным домам объекты общественного питания, торговли,
обслуживания населения общей площадью до 1000 кв.м) земельного участка площадью
4408 кв.м, расположенного по тому же адресу.
5 декабря 2011 г . в ЕГРП зарегистрировано право
собственности А. на квартиру, расположенную в указанном многоквартирном доме.
Согласно протоколу от 25 ноября 2013 г . внеочередного общего
собрания собственников помещений многоквартирного дома 74,6% из них дали
согласие на реконструкцию принадлежащей
В. квартиры под парикмахерскую со строительством
пристройки и входного узла.
Постановлением местной администрации от 29 августа 2014 г . помещения
принадлежащей ответчику квартиры переведены в нежилые помещения с целью
реконструкции в парикмахерскую с последующей выдачей ему разрешений на такую
реконструкцию и на строительство пристройки.
Решением районного суда исковые требования
удовлетворены частично. Разрешение на строительство, выданное В. местной
администрацией, признано недействительным, на В. возложена обязанность в
течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести
пристройку и восстановить (рекультивировать) территорию, на которой осуществлялось
строительство.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой
инстанции исходил из того, что возводимая ответчиком пристройка к
принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка,
являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а
проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной
стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества
собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия
каждого из них. Между тем такое согласие В. получено не было.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по
делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд
апелляционной инстанции сослался на то, что разрешения на проведение
реконструкции принадлежащего В. нежилого помещения были получены им в
установленном законом порядке. Суд также указал, что реконструкция данного
помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в
многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является
использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности,
в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим
собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее
2/3 голосов. Такое согласие В. было получено.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в
суд апелляционной инстанции.(Определение № 83-КГ16-10)
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29
декабря 2004 г .
№ 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” с
момента формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный
дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66
постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010
г . “О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав”, если земельный участок под многоквартирным домом был
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его
проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на
него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в
силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (ч. 2 ст. 16
Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под
многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников
помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о
возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в
многоквартирном доме не требуется.
Как установлено судом, возводимая ответчиком
пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного
участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении
которого был произведен кадастровый учет в 2003 году, т.е. до введения в
действие Жилищного кодекса РФ, а потому указанный земельный участок находится в
общей долевой собственности собственников помещений данного дома.
Таким образом, осуществляемая В. реконструкция влечет
фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а
именно земельного участка, на котором расположен этот дом.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего
имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или)
перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего
имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и
(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников
помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что
согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на
осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера
общего имущества многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной
инстанции о том, что производимая В. реконструкция нежилого помещения не
требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, признан Судебной
коллегией основанным на неверном применении норм материального права.