Пунктом 2 ст. 81 ГК РФ предусмотрено, что
права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на
недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения
соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено
законом.
Положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и чч. 2 и 5
ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г . № 189-ФЗ “О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации” установлены иные момент возникновения
права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на
общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок,
сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее
имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на
квартиру.
Таким образом, покупатель квартиры с момента
государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в
силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в
установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
Единоличная собственность на землю под многоквартирным домом
При приобретении одним лицом всех помещений в
многоквартирном доме оно становится единственным собственником земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, с момента государственной
регистрации права собственности на последнее помещение.
Последующая гибель многоквартирного дома не прекращает
право собственности этого лица на земельный участок.
Судебная практика
Общество выкупило и стало собственником восьми
квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме. После сноса названного дома
общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права
собственности на сформированный под указанным домом земельный участок.
Регистрирующий орган отказал обществу в регистрации
права собственности, сославшись на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от
21 июля 1997 г .
№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним” в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г ., мотивировав свой
отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной)
собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о
признании незаконным данного отказа и об обязании регистрирующего органа
осуществить государственную регистрацию права собственности общества на
земельный участок.
Решением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда
округа, в удовлетворении заявления общества отказано. Суды исходили из того,
что общество, став собственником всех помещений в здании, не избрало правовой
режим многоквартирного дома как единого объекта и не обратилось с заявлением к
регистрирующему органу для регистрации права на указанный дом, поэтому его
право собственности на здание в целом и, как следствие, на сформированный под
этим зданием участок не возникло; ввиду сноса дома право собственности общества
на расположенные в доме квартиры, так же как и его право на земельный участок,
на котором был расположен разрушенный дом, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ
прекратилось.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного
Суда РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение
в суд первой инстанции по следующим основаниям (Определение № 305-КГ16-10570).
По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г . № 64 “О некоторых
вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания”, в случае если одно лицо приобретает право собственности на
все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех
долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием. Из
положений ст. 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах
существование долевой собственности на имущество невозможно и она с учетом
положений пп. 2 и 4 ст. 81 ГК РФ должна рассматриваться как
индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как
указано в п. 4 ст. 81 ГК РФ, запись об изменении этого права
вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают
такие правовые последствия, т.е. в том числе и лица, которое в силу
приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество является
единоличным собственником вещи.
Согласно изложенным нормам права при приобретении
одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а
следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее
имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю
квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником
всего земельного участка.
Вывод судов о том, что для приобретения права на
земельный участок лицо, ставшее собственником всех помещений в здании
(многоквартирном доме), должно преобразовать все помещения и общее имущество в
единый объект, не основан на положениях законодательства, которым не
предусмотрена также и возможность государственной регистрации права
собственности на такой объект, как многоквартирный дом. В соответствии с
разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 8 вышеназванного постановления
Пленума, указанные действия являются правом, а не обязанностью лица.
Основания прекращения права собственности на земельный
участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса РФ. Такого основания для прекращения
права собственности на земельный участок, как гибель (уничтожение) здания,
расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.
В силу п. 6 ст. 36 ЗК РФ общество сохранило право
собственности на земельный участок.
Вместе с тем суды не исследовали вопрос о том, когда
был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, в отношении
которого общество просит зарегистрировать его право собственности, в том числе
был ли он сформирован под ранее существовавшим многоквартирным домом с учетом
территории, необходимой для его обслуживания и эксплуатации.